Služby profesionálních makléřů

1) VÝHODY PRODEJE přes solidní Realitní kancelář

a) BEZPEČÍ PRODEJE –každá profesionální realitní kancelář má osvědčené právní zázemí – smluvený advokát či notář se zkušenostmi a zaměřením na nemovitostní problematiku. Tento právník odborně vyhotoví a pomůže vám dohodnout podmínky kupní smlouvy tak, aby si kupující mohl vzít případnou hypotéku a také zřídí speciální depozitní účet pro úschovu kupní ceny než se převede vlastnictví předmětné nemovitosti na katastrálním úřadě. To se vždycky hodí a je to pro jistotu všech, že prodávající peníze nedostane dříve než kupující zaplatí a kupující má jistotu, že prodávajícímu bude vyplacena kupní cena až po přepisu na katastru. Pro všechny případy můžete požadovat informaci, zda má kancelář či makléř také pojištění profesní zodpovědnosti. V neposlední řadě je dobré správné předání nemovitosti. Pokud si prodávají nemovitost lidé bez služeb RK, tak mohou při předání nemovitosti narazit na hodně nepříjemností – nebude vše, tak jako při prohlídce, nebo se zapomene opsat stav měřidel dodavatelů služeb a původní majitel tak bude stále platit za dodávku energií. Také může být problém pro kupujícího s tím, že se prodávající nepřestěhuje nebo nemá kam přestěhovat. Také problematika trvalého pobytu a sídla u obchodních společností je zajištěna při řádné péči solidního zprostředkovatele.

b) PROFESIONÁLNÍ PŘÍPRAVA NA PRODEJ – každý správný realitní makléř před tím, než začne nemovitost prodávat si ji na prodej „nachystá“. V našich končinách tento jev ještě není tak obvyklý, ale na „západě“ je naprosto běžný. Blíže k tomuto tématu se rozepíšu v některém příštím článku. Rozhodně je dobré tuto činnost nepodcenit. S tímto souvisí také profesionální nafocení nemovitosti, protože právě fotky „prodávají první dojem“ a rozhodují tak o tom, jestli se zájemce přijde na nemovitost vůbec podívat.

c) PREZENTACE, INZERCE- do 24 hodin od nafocení má každý správný makléř zpracovaný popis i upravené fotografie a vše zadá na vlastní webové stránky a také na renomované realitní servery. O nákladech na tuto inzerci jsem psal v článku oSamoprodeji. Tuto prezenci je dobré mít s vámi, jakožto majiteli, odsouhlasenou, aby nedošlo ze strany makléře k uvedení nějaké informace, která není zcela přesná. Také každý makléř pošle po zadání inzerátu prodávajícímu seznam internetových stránek, případně dalších inzertních ploch, kde je prodej nemovitosti zveřejněn.

d) SPRÁVNÁ CENAby měla být základem pro rychlý prodej. Nevíte si rady s tím, jakou cenu byste měli chtít od kupujícího za vaši nemovitost? Buď si pozvete odhadce, který vám cenu spočítá podle jeho tabulek, nebo si pozvete makléře profesionála, který vám zdarma zpracuje analýzu tržní ceny s ohledem aktuální poptávku po podobných nemovitostech. Hodně klientů si „chce zkusit“ prodávat za cenu vyšší než je ocenění v této analýze a pak pouze čeká a diví se, že žádní zájemci o koupi nepřichází. Samozřejmě každá nemovitost má kupce, ale jen ten majitel, kterého nic netlačí a nemusí platit měsíčně nějaké vysoké náklady (například platby do fondu oprav při vlastnictví bytu), si může dovolit „zkoušet prodat“ za vysokou cenu. Prvotně stanovenou cenu je dobré konzultovat s makléřem každý týden, aby byla nastavena, co možná nejlépe. Tady pouze upozorním, že při prodeji s výhradní smlouvou můžete docílit daleko lepší prodejní ceny, než když zadáte nemovitost do prodeje více realitním kancelářím tzv. Nevýhradně – ale to tom zase v některém dalším z článků.

e) ZASTUPOVÁNÍ NA ÚŘADECH A V BANCE o všechno se stará makléř. Prodávající by měl být zastoupen svým makléřem, který tak jedná v jeho prospěch na finančním a katastrálním úřadě, popřípadě na stavebním úřadě nebo na územním plánu obce. Makléř by měl prodávajícímu poskytnou Poprodejní servis - zajistit znalce pro vyhotovení znaleckého posudku, poskytnout mu informace pro jeho vyhotovení a podle tohoto posudku pak také připraví za majitele daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí. O tuto daň se makléř dále postará, aby byla zaplacena z úschovy u právníka v řádném termínu na finanční úřad.

f) SPOLUPRÁCE MEZI MAKLÉŘI A KANCELÁŘEMI –každý dobrý makléř se nevyhýbá tzv. spolupráci mezi makléři a to nejenom v rámci jedné realitní kanceláře či sítě, ale také pokud se dlouho nedaří najít kupujícího i přes správně stanovenou cenu, tak nabídne právě spolupráci na prodeji ostatním (důvěryhodným) kancelářím. Nebojte se, že se vám najednou nahrne do bytu několik dalších makléřů a budou chtít zase fotit a ptát se na detaily. Od toho by měl být právě váš makléř, který veškerou spolupráci řídí a prohlídky jsou vždy pouze v jeho přítomnosti. Jedině tak máte záruku podání zájemcům správných informací o vaší nemovitosti.

g) KOMUNIKACE S PRODÁVAJÍCÍM –komunikace mezi prodávajícími a realitním makléřem je hodně důležitá, hlavně její pravidelnost a častost. Většina makléřů bohužel nemovitost nafotí, zainzeruje a pak pouze čeká, kdo se ozve. Makléři, kteří dělají svoji práci dobře jsou s majiteli v kontaktu minimálně jednou týdně a mají pevně stanovenou formu této komunikace, aby se nestalo, že tři měsíce od nafocení majitelé svého makléře neviděli, a ani jednou neslyšeli. Pravidelný přehled činností pro majitele je tak vždy samozřejmostí.

h) MOŽNOST REKLAMACE –výhodou u tzv. realitních sítí – to jsou makléři sdružení pod velkou realitní společnost je možnost reklamace při špatně odváděné službě zákazníkovi. Pokud máte malou místní realitní kancelář, ve které pracuje pouze jeden makléř (většinou její majitel) a udělá vám při své činnosti nějakou škodu, tak se s ním můžete jít tak akorát soudit, což je záležitost na několik let. Pokud však vsadíte na služby makléře pod velkou společností, tak máte vždy výhodu možnosti reklamovat služby makléře u centrály makléřovy realitní kanceláře. Většinou tak mají mezi sebou kancelář s makléřem uzavřenu smlouvu s jasným etickým kodexem, ale hlavně také výší případné sankce při neprofesionálním přístupu makléře ke klientovi. Opravdu pak má majitel jednoduchou možnost domoci se správné služby, kterou si u makléře objednal, či nápravy škody, která u jeho činnosti majiteli vznikla.

i) ÚSPORA ČASU I PENĚZ - samozřejmě, že pokud jsme si domluvili provizi s dobrým realitním makléřem, tak víme, že tento pro nás udělá maximum a my tak ušetříme svůj čas (také nervy) a hlavně další peníze na náklady, které se objeví jako nutnost, při prodeji vaší nemovitosti. Správný makléř za vás vyselektuje bonitní klienty a zajistí prohlídky. Také jednání o ceně nemovitosti je dobré nechat na odborníkovi. Kolikrát jsem zažil, pokud jsem viděl prohlídku nemovitosti, kdy majitel prodával bez realitního makléře, jak moc mu bylo nepříjemné vyjednávání o výši kupní ceny. Kupující najdou „hromadu nedostatků“ a pak hrají na city majiteli a požadují po něm nehoráznou výši „slevy“. Tohoto jsou ušetřeni všichni, které zastupuje opravdový profesionál.

Tak a teď se znova podívejte na seznam činností výše, které dělá každý dobrý realitní makléř pro majitele domu či bytu. A co se stane, pokud se nepodaří prodat, ani přes dobře stanovenou cenu, správnou marketingovou strategii a neustálou komunikaci s makléřem? V takovémto případě každá férová realitní kancelář má i přes svoje náklady všechny tyto služby zdarmaJ

2) NEVÝHODY PRODEJE

a) hlavní zdánlivou nevýhodou je, že za realitní služby zaplatí majitel provizi většinou ve výši 5% z prodejní ceny + DPH u residenčních nemovitostí, u komerčních 3 - 5% + DPH, nejméně však 50.000,-- KČ + DPH. Jak jsme si ukázali v článku oSamoprodeji, tak tato nevýhoda je diskutabilní.

b) větším problémem je, pokud majitel nemovitosti svěří prodej nekompetentnímu makléři, či realitní kanceláři. Ta s ním uzavře pro majitele nevýhodnou smlouvu a pak je prodej závislý na tomto neprofesionálním makléři. Samozřejmě v každém oboru služeb je její kvalita závislá na kvalitě jejího poskytovatele. Při výběru svého realitního makléře tak pozorně prozkoumejte, co všechno má již daný makléř za sebou a co všechno prodal. Nejvýhodnějším se zdá zeptat se na reference a doporučení svých přátel a to před tím, než makléři prodej své nemovitosti svěříme.

V dalším článku si vysvětlíme výhody a nevýhody písemné smlouvy na zprostředkování prodeje nemovitosti mezi majitelem a makléřem. Je lepší jedna kancelář s tzv. „výhradní smlouvou“, nebo deset kanceláří a klidně bez smlouvy? Takže se těšteJ

RE/MAX 100 Port 2

Pavel Dufek – vedoucí týmu

třída 1.máje 519/23

691 41 Břeclav

tel.: 776 152 877

e-mail:pavel.dufek@re-max.cz

www.facebook.com/pavel.dufek.965

http://paveldufek.infoblog.cz